南宁一些开发商认为,楼盘售价“原地踏步”,也算是变相降价了。近年来建材、人工开支等上涨,而楼盘价格不涨,这意味着楼盘的赢利空间减少。在此消彼长中,楼盘尽管维持原价,就相当于降价。
 
  限购一年
 
  2011年3月1日起南宁楼市实施限购措施,至今已近一年时间。限购一年间,南宁楼盘售价下降了吗?行情波动幅度有多大?限购政策不放宽,价格还有多大下行空间?记者对此进行了采访。
 
  一些楼盘明确降价
 
  去年3月前,南宁已开盘的楼盘有二三十个。近日,记者收集资料发现,与一年前相比,不少楼盘的售价出现下调。
 
  位于仙葫的天池山 ,去年2月楼盘起步价是4800元/平方米,现在起步价是4500元/平方米;在民族大道东段的莱茵湖畔 ,去年2月均价是8300多元/平方米,现在是7500元/平方米;位于凤岭的汇东郦城 ,去年2月均价是7600元平方米,现在是7100元/平方米;在快环附近的国际社区,去年限购前的价格是1.3万元/平方米,现在是1.2万元/平方米。
 
  据了解,在限购中价格下调明显的楼盘,主要是占地面积上百亩的大型楼盘。这些楼盘规模较大,开发周期较长,对市场调整较为敏感。为了便于开拓后续市场,开发商较愿意采取灵活的价格策略。
 
  业内人士介绍,限购一年间明确下调售价的楼盘有10多个,价格调整幅度在10%左右,极少达到15%。虽然降低售价,但这些楼盘开盘次数不多,往往在一年间只开一两次盘。
 
  少数楼盘逆势涨价
 
  目前在售的楼盘中,也有少数逆势涨价。不过,这些楼盘的价格上涨幅度不大,一般在200元/平方米左右。
 
  在兴宁区的山水绿城去年2月的均价为6400元/平方米,现在为6600元/平方米。虽然价格略为上涨,但该楼盘开盘受到购房者青睐,不足90平方米的N+1户型紧凑实用,销售取得不错的业绩。
 
  位于西乡塘区的学府大道 ,去年2月均价为6000元/平方米,目前均价为6100元/平方米。涨价的幅度虽然不大,但在该区域已经成为楼盘标杆,受到业界的关注。
 
  在东沟岭新区的瀚林美筑 ,在去年3月楼市限购前,开发商在南宁创纪录地仅预约一天就开盘,开盘价6500元/平方米。现在,该楼盘的售价为6800元/平方米。据了解,该楼盘的价格涨幅在东沟岭新区位居前列。
 
  凤岭名园 去年均价是7000元/平方米,目前是7100元/平方米;童心缘去年均价是9300元/平方米,目前是9800元/平方米。这两个楼盘在楼盘云集的凤岭北能够逆势上涨,跟开发商的实力有较大关系。
 
  “在竞争对手纷纷降价的时候,楼盘价格能够逆势上涨,值得开发商深入探讨和分析。”广西中坚集团董事长梁光海认为,楼市已经进入理性发展阶段,以前“只要开发楼盘就稳赚”的景况已难再发生。在市场波动期,如何做好营销工作,考验开发商的智慧和能力。
 
  一些业内人士认为,国家继续加强楼市调控,在去投资化的大环境下,有的楼盘虽然价格会上涨,但不会再出现以前的大幅上涨局面。随着炒家的离场,房子的价值主要受到品质、稀缺性等因素影响。
 
  通过促销变相调价
 
  记者在采访中发现,有的楼盘虽然没有明确降低价格,但推出一些特价房,也让购房者得到实惠。
 
  位于快环附近的青秀山一号,去年3月开盘的均价是9200元/平方米,随后均价在9500元/平方米盘整。春节期间,该楼盘推出7688元/平方米的特惠房,特惠房户型不错、楼层不差,受到不少购房者的关注。
 
  在凤岭的新新家园 ,去年2月均价为9500元/平方米。近期,该楼盘推出特价房,起步价7000多元/平方米,房源有2+1、2+2户型,较为实惠。
 
  位于凤岭南的苹果园,去年2月均价为6300多元/平方米。去年年底,楼盘推出一批特价房,一次性付款5200元/平方米,按揭付款5500元/平方米。特价房数量不少,购房者选择空间大。
 
  位于民族大道东段的尚城街区,去年均价为7500元/平方米,现推出6700元/平方米的特惠房。房源主力户型为80~120平方米,迎合当前的刚需市场。
 
  此外,还有的楼盘推出较大的让利。钱隆天下最高优惠30万元/套,折算下来,价格不到1万元/平方米,比当前1.2万元/平方米的价格便宜不少。怡王景湾精装修房源最高优惠4000元/平方米,而该楼盘的毛坯房均价近8000元/平方米。
 
  为什么这些楼盘不直接降低价格,而是采用让利、打折的方式销售?业内人士许东广认为,这反映出开发商的微妙心态。有的开发商觉得,明确把价格降低,可能给楼盘带来不利影响,通过推出一些特价房、一口价房的方式,可以分波段地探市场的底,了解购房者对价格的接受度。而且,楼盘让利幅度大,可以吸引市场的关注,促销效应强。
 
  价格“原地踏步”也算降价?
 
  记者采访发现,南宁有的楼盘售价与去年相比没涨也没跌,如荣和大地 去年3月售价为9400元/平方米,现在仍为9400元/平方米;观澜溪谷 去年售价为4500元/平方米,现在也是4500元/平方米。
 
  南宁一些开发商认为,楼盘售价“原地踏步”,也算是变相降价了。近年来建材、人工开支等上涨,而楼盘价格不涨,这意味着楼盘的赢利空间减少。在此消彼长中,楼盘尽管维持原价,就相当于降价。
 
  另外,楼盘在开发中,一般先开发位置不好的楼宇,后开发位置较好的楼宇。有些前期开发的房源位于小区边缘,靠近市政道路,随着开发的深入,房源逐渐靠近小区中心花园。房子位置越来越好,售价仍维持不变,这也是变相降价。
 
  许东广介绍,有的开发商不降低楼盘价格,主要是安抚前期买房的业主。购房者买房后都不想房产贬值,楼盘售价坚挺,可以让业主树立信心。在楼市行情波动期,这样的做法会吸引业主“老带新”,从而带动楼盘销售。
 
  记者了解到,这些售价“原地踏步”的楼盘在限购期间,价格一直维持不变,并没有出现小幅的上涨或下跌。表现在价格行情表上,就是一条直线。“这是开发商有意维持的。如果此前出现过上涨或下跌,开发商就不会沿袭这样的价格走势了。”许东广说。
 
  分析成本看下降空间
 
  国家统计局发布的数据显示,1月南宁新建商品住宅价格指数环比下降了0.4%。不少购房者关注,南宁的楼盘价格还有多大的下降空间。
 
  有的开发商认为,限购对楼市影响大,限购期延长将对市场产生进一步的影响。为此,有的楼盘通过延期开盘的方法,来观望和判断市场的走向。
 
  广西丰泽房地产公司总经理助理杨学文认为,楼市经过多年的快速发展,积聚了一些泡沫,需要通过行情调整来消化,以确保市场有序发展。在这个意义上说,限购只是导火索,并不是主因。根据南宁限购措施的有关规定,在街道办事处管辖区域的楼盘受限购,南宁个别楼盘位于非街道办事处管辖的区域,在非限购区域,销售也未见火爆,可见市场并不完全是受限购的冲击。
 
  业内人士介绍,判断楼盘的售价还有多大下降空间,主要看开发商的成本。有些楼盘的土地是开发商早些年买的,当时地价不高,意味着开发商的开发成本低,定价还有较大灵活性。
 
  另外,楼盘的容积率也是衡量成本的一个重要因素。容积率是一个楼盘的总建筑面积与总用地面积的比率,一个楼盘只有一个容积率,在楼盘的资料介绍上,都会写明容积率的大小。容积率越大,意味着在地块上建的住宅越多,别墅的容积率往往不到1,而高层小区的容积率达5以上。有的楼盘地块面积与附近的楼盘接近,售价也不相上下,而容积率却相差大,这表明容积率高的楼盘,价格比容积率低的楼盘虚高,还有下降的空间。