国务院总理温家宝在全国“两会”上明确表示,房价还远远没有回到合理价位。然而在3月21日开幕的《上海之春》房展会上却有开发商出来放狠话:这次房价真到底了。不过大多数参观者却觉得,离“到底”还有一段路程要走。
 

标杆房企集体缺席

被视为风向标的“上海之春 房展会”,3月15日-18日在上海展览中心开幕。展会参展楼盘总量有200多个,其中超过一半以上为海外项目。万科、金地、招商等龙头房企齐齐缺席。某上市房企营销负责人分析,这可能是市场太冷,而且限购政策依然没有放松,开发商认为现在还不是推盘的好时机。
 

昨天上午10时,房报记者进入展会现场,发现人气旺盛,尽管是上班时间,天空还下着小雨,但都没有挡住看房者的热情。淀山湖边别墅华纺易墅 上海湾,总价138万元起,展会开幕仅一个多小时,就接待了100多位参观者。不少销售人员都表示,人气比预期的要旺得多。
 

降幅最大的7.7折
 

房价降多少,是参观者最关注的话题。展会上,绿地启航社,直接打出“这次真到底了”的“诚恳”表态。从记者了解的情况看,大多数盘都有促销活动,房价打折力度最大的当属某酒店式公寓,部分项目7.7折,但该项目性质属于酒店式公寓,并不是纯住宅。
 

业内表示,尽管全国范围内出现成交量逐步回暖的迹象,但是开发企业资金相对紧缺的局面不可能因为短短几周成交量回暖而改变,在“上海之春”房展会上,为了缓解企业资金的压力,会有更多的房企放下品牌与形象身段,追求直接成交量与效果,今年房企考虑问题会更实在。
 

多盘叫卖一成首付
 

房报记者发现,除了直接打折降价外,还有不少项目采取“组合营销”,降总价、垫首付、赠旅游,一个都不能少。比如,美兰湖板块的远洋7号,展会现场推出8套特价房,总价减16万元,同时还提供一成首付的优惠,其余首付要求在两个月内付清。
 

莘闵别墅区另一新盘荣盛名邸,一成首付更具吸引力。销售人员介绍,如果是首套房,可一成首付,另外两成首付在一年内支付。如果是二套房,可四成首付,另外两成首付在一年内支付。“我们找了垫资公司,无利息借款给购房者,一年内还就可以。 ”
 

一位姓梁的小伙子表示,什么样的营销也不如多降点价实在,房价还没降到自己的心理价位,打算看看再说。
 

从“两会”数字看楼市未来走势
 

今年“两会”上,国务院总理温家宝的政府工作报告,勾勒中国经济社会在2012年的发展脉络,也间接反映出今年整个楼市的调控趋势。笔者从几组不同的数据来分析研判“两会”对于房地产行业的影响。
 

第一组数字:2012年国内生产总值增长7.5%,居民消费价格控制在4%左右,广义货币预期增长14%。
 

这组数字表明,从全国范围内政策变化情况来看,尽管楼市调控已经呈现出定向宽松或局部放松的迹象,地方政府频发“微调”信号,但是,从这些具体指标来看,在经济增速预期放缓的市场背景下,中央层面关于调控的态度并未出现实质性松口。
 

具体而言,中央政府将2012年GDP增速目标下调低于8%,足以说明中央针对房地产行业调控及整个国民经济进行结构性调整而付出的代价已经有了充分的心理准备,中央不会因为短期内经济的增长而重启房地产的救市措施。尤其是,2012年居民消费价格控制在4%左右这一目标,也可以看出,房地产市场“去投资化”的楼市调控政策应该还会继续从严执行,楼市投资性、投机性需求在今年仍然不会有机可乘。
 

从政策或制度走向来看,全国住房信息互联、房产税试点范围的扩大、让更多存量房入市等方面的政策或制度有可能会在今年全面铺开,以此长远控制房地产市场投资资金的流向及价格的走势。
 

由此我们可知,以自住需求为主的市场仍将是2012年房地产市场的主要特征。开发企业要获得比较好的发展预期,只能围绕以“自住需求”这个核心来开发及推盘,在2012年,不要期望由于房价反弹及持续上涨而带来的房地产市场溢价收益空间。
 

但是,按照历年GDP的实际增速,尤其是近两年中国的GDP实际增速往往比计划高出1%-2%,按照这样的逻辑推算,2012年国内生产总值实际增长有可能在8.5%-9.5%之间。按此推算,2012年的房地产市场投资及发展状况应该和2011年差不多。具体到房地产市场的交易量价来说,由于调控政策未有实质性的松动,因此,成交价格仍然不会有突破,但是成交量有可能会因为“微调”而有起色,但仍然不会超越以自住需求甚至首次改善这个基本红线。
 

第二组数字:城镇新增就业900万人以上,城镇登记失业率控制在4.6%以内,中国城镇化率超过50%。
 

从全国房地产市场投资情况来看,城市化进程的主力是二三线城市、甚至三四线城市及其周边的城镇,这些城市受到楼市调控的影响并不大。大多数城市都出台了类似于新城、新区、城市副中心等发展规划,在这样的发展规划下,未来这些城市仍将保持相对较高的房地产投资的增速。相对较高的房地产投资增速将保证整个中国城镇化率超过50%。从这个角度而言,未来中小城市的房地产市场将迎来新一轮的市场发展机会。
 

第三组数字:新开工700万套以上保障性住房,中国2012年拟安排财政赤字8000亿元。
 

此组数据表明,通过财政及社会力量的有力支持,保障房建设会在2012年逐步推进,最终在实质意义上逐步形成保障性住房和商品房两个市场。保障性住房市场足以平抑商品房市场带来的价格上涨的动力,同时,保障性住房可以满足大多数普通民众对于居住的基本需求,促进房价合理回归,其带动的投资又能成为“稳增长”的重要力量。
 

第四组数字:“PM2.5”首度写入政府工作报告。
 

“PM2.5”首度写入政府工作报告,这将进一步引起人们对于生活环境及质量的关注,还将进一步带动低碳、绿色等科技因素在房地产开发建设过程中的应用,尤其是对于“恒温、恒湿、恒氧”技术在室内空间的运用会起到助推作用。这对于一些具有科技住宅、低碳技术的开发企业无疑迎来了新一轮的市场发展机会,今后有可能会有更多的企业走向绿色、低碳,同样,“PM2.5”的发布有可能促进以健康、养生为主题的养生、养老地产的开发,以及与此相关的旅游地产市场的发展。