按照我国城市房屋维修资金归集的大数计算,目前我国660座城市收缴的房屋维修资金已经高达上万亿元,但这笔资金迄今为止仍然停留在“活期存款”或“短期存款”的银行账户上,按照相应的通胀比例计算,正在逐年缩水。在我国城市房屋进入到15年的维修高峰期后,将逐渐面临着维修资金“入不敷出”的巨大隐忧。专家呼吁,我国应未雨绸缪,加快建设房屋维修资金保值增值的完善体系,以面对即将到来的资金使用潮。

万亿资金驻留“存款账户”

记者从广西南宁、柳州、桂林和广东省广州市等地的住房保障部门采访时了解到,自2009年我国实施物业专项维修资金管理办法以来,各地累计缴纳的物业专项维修资金逐年递增,但账户几乎无一例外地停留在“活期账户”上,甚至连短期三个月的存款账户也都鲜有涉足。

南宁市住房保障部门的统计表明,如今已经有20亿元物业专项维修资金停留在账面上;柳州、桂林等地的规模也基本如此,而且每年还按照住房交付使用的面积持续增加。

南宁市房产管理局相关负责人表示,物业专项维修资金实际上也就是老百姓习惯所称的房屋维修资金,这笔资金包括对电梯、车库、小区道路、小区绿化带、游泳池等公共设施的维修,但对房屋的维修所占比重最大,因此民间更习惯于称为房屋维修资金。

房屋管理局相关负责人给记者算了这样一笔账:在我国的中型城市,一座建筑面积为30万平方米的中型楼盘,业主如果按照每平方米50元的标准缴纳房屋维修资金,一次性缴纳的总额就超过1500万元。按照我国2009年之后的中型城市平均发展此类楼盘为100个数量进行计算,每座中型城市归集的房屋维修资金就超过15亿元。

然而,这部分资金几乎无一例外地停留在当地银行的“活期账户”中。即便是金融体系较为发达的广州,这笔资金也仅仅是允许停留在三个月的银行短期账户中。

广西银监局监管部门一位姓欧的处长告诉记者,银行将此类资金停放在活期对公账户的核心原因在于:支付利息低,但可调动的额度很高,也就是习惯所说的高利用度的“睡眠资金”。

浙江大学博士杨天保作了这样的预计:我国目前有660个城市,即便按照每个城市10亿元的平均房屋维修资金沉淀计算,总额超过6600亿元,而北京、上海、广州、南京、杭州等一线城市的房屋维修资金数量巨大,由此推断,我国城市房屋维修资金肯定上万亿元。

跑不过通胀率抵不了维修费

巨额的房屋维修资金简单“沉睡”在存款账户的背后,不仅跑不过“通胀率额”,而且蕴藏着维修费用逐年增长,在缴存资金进入15年之后的“使用高峰期”后,无法满足长远需求的巨大隐忧。

按照南宁市管理办法,未配置电梯的物业,业主一次性缴纳的房屋维修资金为每平方米建筑面积缴存55元,配置电梯的物业缴存77元。按照一座30万平方米的中型电梯小区计算,业主一次性缴纳的房屋维修资金总额超过1500万元。

但这笔资金甚至不足以满足电梯进入“中老年期”后的日常维修需要。在广西为多家电梯提供维修服务的养护专业人士周杰告诉记者,30万平方米的小区一般都要建设20个左右的高层,每座高层按照4个单元,每个单元配备2部电梯的保守计算,仅电梯数量就超过160座。

按照电梯的使用周期计算,电梯在投入使用后就进入到“维修保养期”,前面5年,每台电梯每月维护费超过600元,160台电梯一年的维护费就超过115万元,加上电梯行驶的资格年审费、更换电梯零件、电缆等等,160台电梯一年下来大约要花的费用就将近120万元。如果进入到第8年之后,每台电梯每月的养护费都要增长20%—50%,一年下来的花费就将近200万元。

周杰说:“从长远上看,1500万元的房屋维修资金,甚至不够抵入住15年后的日常电梯保养费。”

15年,恰恰就是电梯房电梯的“生命大限”。这意味即便是业主都同意全额缴纳房屋维修资金,进入第8年之后,原有资金也无法满足电梯维修费用,更不用说配电房、地下车库、游泳池等设施了。

广西桂林市供电局的一位姓刘的副局长告诉记者“小区配电房同样属于‘集中维修’的模式,产权属于小区业主,但配电房一般而言在使用10年之后,也会面临着主要部件需要更换的问题,30万建筑面积的小区,更换一次配电房主要零部件少则十多万元,多则几十万元,这笔资金也同样需要从房屋维修资金中列支。”

新加坡国际大学客座教授郑伟军用“跑不赢‘通胀率’抵不了‘维修费’”来描述房屋维修资金的尴尬“对于普通业主而言,上万亿的资金都是停留在活期账户中,只能为银行提供‘存贷比’服务,无法给出资方带来相应的收益,无论如何都是不公平的。”

“梦游资金”应加速建构“增值透明度”

常年从事社区金融问题研究的专家徐大克认为,这笔巨额资金与其说是“睡眠资金”,不如称为“梦游资金”更为妥当,对于作为出资方的普通业主而言,这笔资金确实是“沉睡”在“活期账户”上,但银行及基金公司等金融机构却通过各种方式,利用杠杆效应充分调动了这笔资金,也就是说,即便是“沉睡”,也是在沉睡中“梦游”,而且创造了巨大的增值空间。

记者深入采访时,多位专家学者表示,“梦游资金”的保值增值模式是显而易见的,就目前而言,由于我国物业维修资金的管理模式还非常单一,应加快物业维修资金的“市场步伐”,增强其“增值透明度”,提升管理水平。

首先是彻底“摸清家底”,对物业专项维修资金进行全面调查,弄清物业专项维修资金的总体规模、每年增长幅度、使用情况等基本数据。这笔资金基本上房管部门比较清楚,也可以通过每年入住率进行预测。

其次是从简单的“监管责任”向“保值增值责任”迈进。在尊重业主选择的基础上,银行、保险等金融部门应联手,开发能够确保物业维修资金保值增值的金融产品,变简单的“睡眠资金”、“存款资金”为“增值资金”,将“梦游工作”的资金公开透明化。

第三是加快物业维修资金保存现状的信息披露程度。允许业主委员会对物业维修资金的状况进行核查、按年度披露房屋维修资金的状况。

郑伟军说:“作为公众资金,物业维修资金不可能简单地落实到单一楼盘上,加上有大量老旧房屋因为各种原因没有缴纳维修资金,这需要以城市为单位进行统一协调,把有限的资金用到刀刃上,更需要尽快在摸清家底的情况下,建立全国统一的物业维修资金管理体系。”