4月14日,湖南省直单位住房公积金管理中心公布了《关于调整住房公积金提取和贷款政策的通知》(以下简称“通知”),此次政策大幅提高了贷款和提取公积金的门槛。

通知提到,调整原因是“为配合国家宏观调控政策,支持中低收入家庭改善住房条件,抑制投资投机性购房”。通知自发布之日实行,其中未受理贷款资料(未录入系统)的,按本通知规定执行;已受理资料(已录入系统)的,按原规定执行。

非首套房已申请贷款的,不能提取

政策:“职工(包括夫妻,以下同)购买、建造、翻建、大修自住房已申请办理住房公积金贷款的,不能提取住房公积金(首次购买自住房的不受本款限制)。”

解读:(1)职工首次购买、建造、翻建、大修自住房已申请办理住房公积金贷款的,可以提取住房公积金,可以办理住房公积金贷款月对冲和年对冲,即职工首次购房仍“可取、可贷、可对冲”。(2)职工第二次购买、建造、翻建、大修自住房已申请办理住房公积金贷款的,不能提取住房公积金,但可以办理住房公积金贷款月对冲和年对冲(即使用住房公积金偿还贷款本息)。(3)职工因购建房提取住房公积金不超过两次(原已有规定)。(4)职工首次购房属刚性需求,住房公积金政策支持“可取、可贷、可对冲”,支持帮助职工解决基本住房问题;职工二次购房,属改善性需求,自付首付款后允许申请住房公积金贷款,但住房公积金贷款用的是其他缴存人的钱,保留其账户余额既能作为还款的资金保证、防范贷款风险,也能保障其他缴存人的利益。

非首套房已提取公积金的不予发放贷款

政策:“职工购买、建造、翻建、大修同一套普通自住房已办理提取住房公积金的,不予发放个人住房公积金贷款(首次购买自住房的不受本款限制)。”

解读:(1)职工首次购买、建造、翻建、大修同一套普通自住房已办理提取住房公积金的,可以申请住房公积金贷款。(2)职工第二次(及以上)购买、建造、翻建、大修同一套普通自住房已办理提取住房公积金的,不可以再申请住房公积金贷款;已申请办理住房公积金贷款的,不可以申请提取住房公积金,提取和贷款只能二选其一。

停止“异地”贷款

政策:职工未在省直公积金中心缴存住房公积金的,不予发放个人住房公积金贷款。

解读:(1)停止发放“异地”贷款,即住房公积金缴存不在省直中心的,不可申请贷款。(2)优先保障本中心缴存职工的贷款权益。(3)目前,全国同行业、省内其他中心“异地”贷款均已停止。

两次住房注销记录,公积金贷款受限

政策:“对原差别化贷款政策补充规定如下:职工家庭现无房,但有过两次住房注销记录的,再购房按二套房贷款政策执行,首付不低于50%,利率上浮10%;职工家庭现有一套住房,且有两次住房注销记录的,再购买住房时,不予发放个人住房公积金贷款;职工家庭已有三次(含)以上住房注销记录的,再购买住房时,不予发放个人住房公积金贷款。”

解读:(1)鉴于改善性购房需求,允许有一次住房注销记录。(2)房产注销两次,说明曾经购买过两套住房,具备较强购房能力,不能享受购买首套房住房公积金贷款的政策优惠。(3)注销三次及以上,具有投机住房倾向,不能享受住房公积金贷款政策优惠。(4)保障首次购房或改善性购房职工住房公积金贷款需求。

贷款额度用新公式计算

政策:“职工申请使用住房公积金贷款的,其贷款额度按照职工住房公积金缴存年限和缴存金额等测算,但不得超过最高额度50万元。其计算公式为:可贷额度=(住房公积金月缴存额×12×未来可缴存年限+住房公积金个人账户余额)×2;可贷额度低于20万元的,其住房公积金最高贷款额度按20万元核定。职工首次购买自住房申请贷款的,在此测算额度的基础上可增加20%。”

解读:(1)这是行业内其他中心普遍执行的贷款额度测算公式。(2)可贷额度与月缴存额、可缴存年限和账户余额挂钩,具有相对公平性,可保障所有缴存人基本权益。(3)充分考虑缴存低的职工的首次购房需求,予以一定上浮,确保低收入人群的权益。(4)“住房公积金月缴存额”是指借款人本人的住房公积金月缴存额,包含单位和个人缴存部分;夫妻双方均缴存在省直中心的,可选择月缴存额较高者作为借款人。(5)“未来可缴存年限”是指按照身份证的法定退休年龄减去现有年龄计算。

工资收入按照缴存基数推算

政策:“借款人及配偶的工资收入根据该职工住房公积金缴存基数推算确定(借款人配偶有工作,但未缴交住房公积金的,工资收入按社保缴交基数确定,提供社保缴交证明)。”

解读:(1)根据国务院《住房公积金管理条例》的规定,住房公积金缴存基数是职工上年度月平均工资。(2)贷款申请时不再需要单位出具收入证明,借款人配偶有工作,但未缴交住房公积金的,提供社保缴交证明。(3)减少申请材料,简化手续。