自己的公积金账户上有不少钱,但还得先筹钱买房办了房产证才能提取,今后,扬州的买房人不会遇到这样的“窘境”了。记者昨日获悉,扬州市住房公积金管理中心日前就目前我市住房公积金管理运行中遇到的一些业务问题进行了研究,并对公积金提取、还款方式的变更、贷款申请时间等部分政策规定进行调整。

新规定将从本月起正式执行。本报昨日特邀市住房公积金管理中心业务处处长徐建国对新规进行解读。

提取新规

4月起,缴完首付款还没拿证可先提取公积金

根据《扬州市住房公积金提取管理实施细则》(以下简称《提取细则》)的规定,职工因异地购房和购买二手房申请提取住房公积金的,应当提供房屋所有权证和完税凭证。为最大限度满足职工需求,在能够核查购房行为真实性的情况下,作如下调整:(一)异地购买住房的,可参照《提取细则》第十一条关于新购商品住房的规定办理提取手续;(二)购买二手房的,职工可凭买卖合同(契约)、契税发票,在房产登记管理部门办理审核登簿后提取住房公积金。

解读

异地购房:缴了首付款可先提公积金

“根据公积金政策的相关规定,职工购买自住住房,可申请提取本人住房公积金账户内的存储余额。”徐建国表示,根据第一项新规定,异地购买住房的,可参照新购商品住房的规定办理提取手续。也就是说,市民提供国家建设(房产)行政部门认可备案的《商品房购销合同》和达到规定首付比例的有效付款凭证,就可以提取公积金。

徐建国表示,根据之前的规定,职工因异地购房和购买二手房申请提取住房公积金的,应当提供《房屋所有权证》和完税凭证。也就是说,市民要先买房,拿到房产证之后,才能提取公积金。而从4月起,市民在缴纳首付款后的购房初期就可以提取公积金,极大地满足了买房人对购房资金的需求。

买二手房:二手房需先审核登簿

徐建国表示,根据新规定的,购买二手房的,职工可凭买卖合同(契约)、契税发票,在房产登记管理部门办理审核登簿后提取住房公积金。也就是说,二手房的交易必须在房管部门进行登记备案,证实为真实的交易后,才能提取公积金。如果购买二手房的市民需要申请贷款的,也同样需要提供达到规定首付比例的有效付款凭证。

提醒

“核查购房真实性”是前提,骗提公积金将被追回

徐建国表示,政策的调整是以“能够核查购房行为真实性的情况下”为前提的。也就是说,市住房公积金将对买房人的购房行为进行核查。“比如,市民在南京购房,公积金部门肯定会查询其在南京房产系统的网上备案交易信息,以核实购房行为的真假。”

徐建国同时表示,根据相关规定,申请人违反规定,提供虚假材料冒领和诈领住房公积金的,应追回所有款项;构成犯罪的,由司法部门依法追究申请人及相关人员的法律责任。

还款新规

有特殊原因可申请变更还款方式

职工办理住房公积金贷款时,中心工作人员应当向借款人说明等额本金还款法和等额本息还款法的含义、特点、优劣等情况,供借款人在填写贷款申请表和签订借款合同时选择。还款方法一旦确定,原则上在约定还款期间内不作变更。确需变更的,由借款人提出变更申请(或经借款人同意),各分中心、管理部审核并签署意见后,报市中心信息处办理相关手续。

解读

以前无法更换还款方式,如今特殊情况可提申请

徐建国表示,职工办理住房公积金贷款时,可自由选择等额本金和等额本息两种还款方式。根据之前的规定,借款人还款方法一旦确定,在约定还款期间内就无法变更。而根据新规定,如遇特殊原因确实需要变更的,可提出申请办理变更手续。哪些特殊情形可以申请呢?徐建国表示,如遇到人为操作失误或者因为家庭、工作等原因,借款人收入大幅降低造成还款能力突降等特殊原因的,可以提出申请。

提醒

一般情形仍无法变更,借款人应慎重选择还款方式

徐建国表示,等额本金和等额本息两种还款方式,各有优点。等额本金还款,之前还款额较高,还款的金额逐月递减,适合收入比较高、年龄偏大一些的借款人。而等额本息还款,每月的还款额固定,比较适合每月收入固定,还款能力相对较弱的借款人。徐建国提醒买房人,常态下的借款人是不允许变更还款方式的,特殊情形下才可申请。市民还是要根据自己的意愿以及实际情况,合理选择还款方式。

贷款新规

职工购买新建商品房应在约定付款期限内提出贷款申请

职工购买新建商品房需要办理住房公积金贷款的,原则上应当在《商品房购销合同》中约定的付款期限内提出贷款申请。超出约定期限的,各分中心、管理部应当要求借款人和售房人出具书面材料说明原因,作出准予或不准贷款的决定。准予贷款的,可要求借款人更改或补充有关申请材料。

解读

需在约定付款期限内申请公贷,超时限或被“拒贷”

徐建国表示,以前市民购房,对公积金贷款的申请时间并没有明确的规定。不少市民甚至出现了买房一年、两年甚至三年后才申请公积金贷款的情况。这当中可能会存在买房人骗取公积金贷款挪作他用的情形。而根据新规定,职工购买新建商品房需要办理住房公积金贷款的,原则上应当在《商品房购销合同》中约定的付款期限内提出贷款申请。“比如,购房合同上约定三个月以内付款,那么,买房人必须在三个月的付款期限内提出公积金贷款申请。主要还是保证公积金贷款专款专用。”

徐建国表示,根据新规定,超出约定期限的,借款人和售房人应当出具书面材料说明原因。“如果公积金部门核查发现,没有确切的理由,借款人可能将面临不予贷款的情况。”

离婚、死亡两种情形可变更借款人

新规:

(一)借款人死亡、被宣告死亡或者丧失民事行为能力的,其财产继承人、受遗赠人或法定监护人应当持经过公证的继承协议、身份证、户口簿等文件签订补充还款合同,继续履行借款合同约定的义务。财产继承人、受遗赠人或法定监护人拒绝履行还款义务的,债权人有权请求人民法院采取拍卖等措施清偿借款人债务。

(二)借款人离婚且涉及住房产权变化的,可持离婚证、离婚协议或法院判决书、调解书等材料,向市住房公积金管理中心各分中心、管理部提出变更借款人的申请。

离婚后可申请变更借款人,可贷额度不少于剩余贷款本金

“借款人死亡的,之前就是这样的规定。但是离婚的情形,以前是不可以变更借款人的,新规实行之后可以了。”徐建国表示,离婚后,借款人可能从两个人变成一个人。根据规定,申请变更时,应当还清当月及以前的全部应还贷款本息,不存在逾期。在变更手续办理期间,原借款人应当提供阶段性担保并继续承担还款义务。

徐建国表示,变更后的借款人,应当符合《扬州市住房公积金贷款实施细则》中规定的申请住房公积金贷款的条件,且可贷额度不少于剩余贷款本金。“比如,原先两个人最高可贷50万,但是一个人最高只能贷30万。而离婚时,房子的公积金贷款还有45万。变成一个人还款后,变更后的借款人就需提前还贷15万。”

徐建国同时表示,借款人对已办理的组合贷款申请变更借款人的,应当同时向有关商业银行提出变更申请。“如果银行不同意变更借款人,公积金贷款也将无法变更借款人。”

如遇“退房”可重新办理贷款申请手续

新规:

职工购买新建商品住房,在办理住房公积金贷款后两年内,因房屋质量、规划设计改变等原因,需要在同一规划区内变更房屋座落的,应向当地住房公积金管理机关提出书面申请并提供房管部门认可的相关材料,报市中心业务处审核批准后,在还清原所购房屋贷款本息后,持变更后的《商品房购销合同》等材料,重新办理贷款申请手续,在贷款政策上按同一套住房处理。

重新办理贷款,政策上按同一套住房处理

“随着房地产市场的不断发展,买房市民的不断增加,少数的市民可能也会遇到买房贷过款了,拿到房却发现有质量问题,需要换房这样的情况。”徐建国表示,根据新规定,公积金贷款人需要在同一规划区内变更房屋座落的,可持变更后的《商品房购销合同》等材料,重新办理贷款申请手续。“有一个前提,就是买房人必须在还清原所购房屋贷款本息后,才能重新办理贷款申请手续。而在贷款政策上将按同一套住房处理。也就是说,原来是首次申请公积金贷款,还是按首次贷款政策执行。”