铜陵出手 地方楼市“微刺激”频出

林小昭

昨日,安徽铜陵官方披露的一则“楼市促进意见”撩拨市场,被认为是地方政府楼市“微刺激”的又一表现。

自南宁打响地方政府救市第一枪之后,很快就有其他城市跟进。

4月以来,江苏无锡、天津等地纷纷出台楼市新政,通过调整限购范围、放松户籍限制、提供财税支持各种手段,希望为房地产市场松绑。不过,在业内专家看来,在信贷不放开的情况下,地方的救市作用有限。

铜陵全面救市

日前,铜陵市政府出台《关于促进房地产市场持续健康发展的意见》(下称《意见》),在住房公积金贷款、契税补贴等方面配套制定了一系列利好政策,新政策已于5月1日起实施。

《意见》主要涉及契税和公积金贷款等方面。在契税方面,凡是2014年5月1日至2014年12月31日,在铜陵市(含铜陵县和开发区)购买家庭唯一普通商品住房(含二手住房,普通商品住房是指单套建筑面积144平方米及以下)的,由同级财政按房价1%的比例给予契税补贴。

住房公积金贷款方面,在职工申请贷款资格认定上,个人缴存住房公积金期限由过去连续缴存6个月以上,放宽为个人连续缴存3个月以上;单职工家庭最高可申请公积金贷款额度由25万元提高到30万元;职工首次购房申请个人住房公积金贷款的首付比例由30%降低为20%;放开了住房公积金二次贷款的政策限制。

同时,适当放宽外地购房居民户籍迁入铜陵的条件,《意见》提出,外地居民在该市购商品住房,可凭房地产管理部门备案的《商品房买卖合同》、购房发票、契税完税凭证办理户口迁入手续,改变了以往必须办理房屋产权证后方可迁入户口的限制性条件,但在办理房屋产权登记之前不得解除《商品房买卖合同》。

在缓解开发商资金压力方面也有相应举措。铜陵市住建委相关负责人说,除继续采取商品房预售资金转为定期保证金等灵活监管方式外,适度增加预售监管资金拨付节点,提高拨付比例。

资料显示,铜陵市位于安徽省南部,是全国面积最小的地级市,在长江下游南岸,因铜资源而升级为市,为我国第二批资源枯竭城市之一。总人口只有70多万,市区人口不足40万,无论是市区还是市域经济,都与一个中等偏上的县相当。

铜陵市房地产市场管理处网站显示,截至5月5日,本月全市签约60套,备案53套,住宅成交均价5086.74元/平方米,商业成交均价9877.10元/平方米。

在销售排行上,本月共有9个项目有成交业绩,其中,恒大绿洲项目以22套的成交数力压当地诸多开发商,占据了成交量的四成以上。

根据该网站数据,今年前4月,铜陵全市成交套数为2347套,同比下滑了27%。《第一财经(微博)日报》记者根据该网站的数据计算,目前该市商品房可售套数超过1.8万套,若按照前四月平均587套的去化率,要消化31个月以上,而一般库存消化周期超过12个月就属于比较严重的情况了。

中原地产首席市场分析师张大伟告诉本报,像铜陵这样的三四线城市,本来就没有限购,因此要救市的话只能采取税费和公积金等手段。“这相当于全面救市。”

但张大伟认为,铜陵救市作用十分有限。这是因为,一方面铜陵的库存量相对比较高。另一方面,铜陵作为最小的地级市,又是资源枯竭型城市,本身人口总量就不多,“但对当地政府来说,这还是目前最有效的办法。”

如果按照当地的库存和人口总量,需要好几年才能消化完,这意味着接下来当地的土地市场将基本冰冻。

更多城市或跟进

实际上,目前随着经济形势的下行,除一线城市和部分上涨较快的二线核心城市外,其他城市都有放松房地产调整的内在需求。

“对于中国经济来说,土地财政非常关键,房地产市场降温,导致地方财政逐渐出现问题,这种情况下,放开部分调控,就成了地方政府拉动经济的最常用措施,也是短期效果最明显的措施。”张大伟分析。

在铜陵之前,已有南宁、无锡等地或放松调控,或采取部分刺激举措,意在激活日渐冰冷的楼市。这其中,南宁更是在众多二线城市中打响了“松绑”限购的第一枪。

4月,南宁市住房保障和房产管理局出台购房新政规定,广西北部湾经济区内的北海、防城港、钦州、玉林、崇左市户籍居民家庭可参照南宁市户籍居民家庭政策在南宁市购房。南宁市住房保障和房产管理局相关负责人说,这一新政的出台是推进广西北部湾经济区同城化发展的一项配合政策。

4月22日,江苏省无锡市公布户籍准入登记规定通知,从5月1日起,无锡市范围内(包括无锡市区和江阴、宜兴二市)执行统一的户籍准入登记规定,在无锡市购买成套商品住宅(含二手房)、户均建筑面积达60平方米以上,且在本市有稳定工作的人员,准予本人、配偶和未成年子女来锡落户。

在天津滨海新区,有消息称,天津滨海新区将实施差别化限购政策,即不管在天津市内或其他城市拥有几套住房,只要在滨海新区没有,即可在新区购买一套商品住宅。对此,滨海新区相关部门表示,新区的确正在积极申报、争取差别化限购政策,但还未获得天津市有关部门批准。

张大伟预计,从后期市场来看,二三线城市采取救市手段将会很普遍。像三四线城市,因为本身就没有限购,库存又比较严重,所以会采取类似铜陵这样的救市手段。而一些有限购的二线城市,由于库存严重,则会采取类似南宁这样的“绕道”手段,运用一些理由来松绑限购。

对这些限购城市来说,一方面可以将非户籍购房者的资格审查放松,即非户籍缴税年限在实际审核中得以放松,加之城镇化进程中户籍政策的逐步放开,将释放一部分非户籍人口的购房需求。另一方面则是对限购范围进行放松,比如可以通过加快区域一体化、同城化为途径,将周围区域的购房者与本市户籍购房者同等对待。

多位业内人士表示,现在不少二线城市,尽管名义上没有取消限购,但在实际操作中,社保缴纳方面已经明显放松,开发商实际上都已经采取一些措施帮购房者补缴证明来规避限购。

不过,在张大伟看来,本轮市场转冷更多由于前期房价过快上涨等市场本身风险因素积累,以及前期成交集中释放带来的需求断档。他认为,市场能否回暖的关键还在于信贷能否放松。在信贷不放开的情况下,地方的救市作用有限。

(第一财经日报)