投资客曾是楼市勃兴时最为活跃的一个群体,而在市场陷入低迷时,他们也最先感受到寒意。近期,全国多个地区房屋成交低迷,楼市资金不断撤出。而号称“炒房”技术发源地的深圳,则出现投资者集中抛盘现象。

分析人士指出,经过多年来的快速扩张后,未来房地产市场将进入平稳运行期,房价涨幅放缓,甚至出现下跌。因此,未来投资客抛盘的现象将有所增多,而在集中抛盘之后,投资客将可能逐渐淡出市场。

深圳现大单抛售

33套,88套,150套……近期大宗抛售房源的案例在深圳频频出现。这些二手房源多由投资公司持有,大手笔抛售之前,投资公司会像正规的房地产公司那样,对二手房源进行“包装”。这些突然涌入市场的二手房来源五花八门,有几年前从旧改的村民手中收购的一手新房,也有去年刚刚从另一个法人业主手中接手的员工宿舍。有的二手房刚刚入市就被抢购一空,也有的房源少人问津。

最近的一个案例是,位于深圳龙华的锦绣御园4月末突然出现150套二手房源集中销售。这一项目为城中村旧改项目,一期于2009年竣工,这批房源就是与2009年时被一家投资公司一笔买断。房产中介介绍,投资公司接手这笔房源的成本是每平米1.7万元,如今参照周边项目的售价是每平米2.3万元。

某深圳业内人士对中国证券报记者表示,2009年锦绣御园开售之时,这一片区还相对偏僻,销售状况并不理想,加之开发商实力有限,当时急需加快去化加快资金周转,因此这批房源的成本可能更低。如今这个节点入市的另一个原因很可能是,从购入至今已经满5年,过户交易的税费成本已经显著降低。房产中介介绍,这150套房源的销售情况还算顺利。

而另一批大笔抛售则没有锦绣御园这般顺利。位于福田区的一栋建成于上世纪90年代的乙级写字楼,近期出现了33套集中抛售的房源,房源的业主同样是一家投资公司。虽然这一项目的位置要好于锦绣御园,但是由于房屋较旧,户型不够方正,加之每平米3.5万元的高价,导致这批房源的销售并不顺利。

知情人士对中国证券报记者透露,这批房源原本是另一家公司的员工宿舍,2013年集中转让给一家投资公司。原业主认为这批房源未来的升值空间有限,因此按照当时的市场价格进行转让。但是出乎深圳地产人士意外的是,这批房源转手不到一年即再次被推入市场。

今年3月,位于深圳罗湖区一个住宅小区也出现了88套房源集中抛售的情况。由于拥有罗湖外国语中学的学位,这批房源在一天之内就被抢购一空。这批房源同样出自投资公司之手。

转变思路的炒家

频频出手抛售房源的投资公司们是何许背景?某深圳房地产人士介绍,活跃在深圳的数千家投资公司之中,确实有专业投资房地产的“炒房公司”。由于近年来深圳严格执行限购,注册公司又不需要很高的成本,用法人身份购买住宅的专业炒房客大有人在。

这些公司的股东结构各式各样,有一人股东,也有多个炒房客联合投资的。“最多的炒房公司有十几名员工,他们对于深圳的房地产市场较为了解,与开发商、银行、房产中介的关系也比较密切,他们是深圳炒房客中的战斗机 。”

投资公司的集中抛售是否意味着他们先知先觉,深圳楼市拐点将至?有些深圳地产人士表示,买入卖出是正常的投资行为。然而更多的深圳地产人士认为,近期深圳房价涨幅空间并不大,如果购入不久就集中进行抛售,这明显是看空市场的“割肉”行为。

不唯深圳,近期多个城市的二手房市场均出现降价出售现象。其中,在经过此前的“副中心”热潮之后,北京周边的燕郊、固安等地,二手房挂牌量明显增加,且价格有所松动。有中介机构表示,不少挂牌房源空置数年,显然是投资客所为。

炒房客是中国楼市最神秘的一个群体。在每一轮市场爆发期,几乎都可见到炒房客的大手笔动作。由于中国房地产市场规模扩张较快,房价多年维持涨势,因此在大量吃进的同时,甚少见到炒房客集中抛盘的行动。

2011年,限购等政策出台,热点城市的投资投机需求不断被挤出,曾被津津乐道的投资客也逐渐淡出市场。分析人士指出,2011年之后,由于热点城市房价高企,一些炒房者转战三四线城市,并陆续将此前的房源出手。

随着房地产市场的冷淡,抛房行为可能会更多地出现。深圳中原地产称,在当前的房地产市场,各种不利因素依旧在不断发酵,看空情绪增加。业主信心动摇,议价空间有所增大,对价格预期影响作用逐渐显现,预计二手房价格出现波动在所难免。

分析人士称,经过多年快速扩张,未来房地产市场将进入平稳运行期。一些供应过剩、透支利好的区域房价将出现下跌。加之抑制投机政策的常态化,在集中抛盘之后,投资客将可能淡出市场。