在内地频繁抛售商业地产的同时,香港首富李嘉诚也在加快开发内地的住宅项目。

一向以“蜗牛式开发”著称的和记黄埔,在3月下旬宣布其位于南京河西的涟城项目正式开盘,然而,随着4月市场的迅速转冷,迄今为止,项目的去化率并不理想。

据南京房管局网站显示,截至5月13日,涟城项目纳入销售许可的606套房源成交了50套,认购54套。开盘近两个月,去化率为17%。

事实上,作为李嘉诚旗下和记黄埔在南京的首个住宅项目,涟城项目在定价上不但没有“出格”,反而有些保守。据媒体报道,涟城精装房约27351元/平方米,折后价约25000元/平方米。而与和记黄埔项目一墙之隔的招商雍华府类似精装房则卖到了27000元/平方米,在河西市场同类户型中,涟城被视为“谷底价”。

“由于拿地成本比较低,涟城在定价上较周边其他楼盘占据主动,而论品牌,和记黄埔甚至要比周边开发商更响,应该比其他项目卖得更好才正常。”一位业内人士表示。

资料显示,2010年12月,和记黄埔下属的博泽投资公司经过21轮竞拍,以31.8亿元竞得河西G53地块,即涟城项目所在地块,楼面价为8584元/平方米,虽然竞拍看似激烈,但最终楼面价相比于同区域的G54地块便宜了逾三成,后者被招商地产以12789元/平方米拍得。

去年9月,涟城项目正式进入开发阶段。尽管“捂地”几年才开发,但相比长实及和黄之前在内地的其他项目,速度已经加快。

“长实及和黄拿到一个项目,一般五六年后能真正进入开发阶段就是快的。多数项目一直处于设计阶段。”长江实业上海公司一位前员工曾向本报记者表示。

2005年和黄联手长实获得了浦东世纪大都会项目。这个位于浦东陆家嘴金融贸易区核心区域的项目2011年3月才开工。2006年长实获得上海真如项目,2009年该项目正式开工,但在开工两年后的2011年,该项目仍在打桩。

去年,该项目进入销售阶段,仅土地收益就已非7年前可比。长实2006年竞得真如地块的楼板价约3000元/平方米,据克而瑞机构估算,按照去年周边地块约13000元/平方米的楼板价,长实仅从土地获得的溢价至少在60亿元以上。

业内人士表示,如果和记黄埔南京项目不是拖了3年,去年就开始销售,情况会很不一样。“楼市风向瞬息万变,就在一个月前,南京楼市还是一边倒的卖方市场,现在却向买方市场转变。”一家知名销售代理机构总经理向记者表示,“涟城定价并不高,但是没赶上好时候,要是在去年,肯定要被抢光了。”

上述销售代理机构总经理认为,涟城销售遇冷的主要原因是正好赶上楼市变盘期,高端楼盘的市场消化能力在逐步减弱,“南京河西区域配套相对其他区域算比较成熟,近几年房价突飞猛进,但是入住率非常低,商业写字楼更是大量空置,高端楼盘短期向上空间有限。”

高端楼盘的户型普遍较大,涟城首次推出140、180平方米的户型,算下来两种户型的总价约为350万元和450万元。

根据南京房管局数据,4月份南京全市100平方米以下房源销售占比为46.38%,而140平方米以上的销量只占24%。

“南京河西一套房子起步价就要400万元以上,开发商也乐于开发大户型高价盘,但是未来会供过于求,造成较大泡沫。近一年的数据显示,刚需盘的需求量仍然供不应求,开发商应提前掉头。”中国房地产指数研究院总经理曹旭东表示。

此外,涟城项目的户型设计也让其销售遇阻。“涟城户型设计不接地气,我们的楼房讲究南北通透,喜欢小进深、大面宽,利于通风,而涟城则相反。”南京一位资深房地产分析人士表示。

记者以购房人的身份在涟城售楼处与多位看房者交流时,这些看房者均认为涟城的内部装饰较为高档,但户型让人难以接受。