今年1至5月,全国商品房销售面积同比下降7.8%,降幅比1至4月份扩大0.9个百分点,我国楼市周期性、自发性调整的趋势更加明显。为化解过去十多年我国房价长期持续较快上涨所累积的经济金融风险,楼市适度调整将有助于缓释房地产市场波动对宏观经济面的冲击。

当前我国楼市周期性、自发性调整的根源,在于当前房价上涨的动能几近衰减。房价变化离不开家庭收入与住房租金的支撑。过去我国十多年房价的持续上涨,有普通家庭收入增加和城镇住房租金提升的结果。但毫无疑问,投资投机性住房需求助涨房价占据了主导作用。

据西南财经大学中国家庭金融调查与研究中心报告显示,当前我国经营工商业家庭中,有29.9%的家庭拥有多套住房,比非工商业经营家庭的多套住房拥有率高10.6%;城镇家庭自有住房空置率高达22.4%,大约沉淀4.2万亿资金,加剧了住房供求结构性矛盾。由此引发的我国城镇住房市场房价收入比、房屋租售比这两个指标对合理值的显著偏离,造成家庭购买力过度透支。这种情况在一线城市更为显著,普通家庭购房承受力已经接近极限。以北京2013年非私营单位就业人员年平均工资93006元测算,不考虑其他因素,家庭最大可承担房产价值在200万元左右,这在北京五环内已接近绝迹。同时,住房租金主要受中低收入人群收入水平制约,增长空间也已接近极限。目前北京住房租金回报率在2%左右,明显低于3%的一年期基准整存整取人民币存款利率。

而房价适度回落将有助于住房市场需求释放。从趋势看,我国新型城镇化推进和社会公众存在改善居住环境的强烈愿望,表明未来我国住房市场仍有一定发展空间。但总量发展潜力并不能否认当前住房市场存在的结构性矛盾,以及由此引发的楼市去库存压力。目前,我国中等以上收入家庭拥有多套房产,而中低收入家庭,特别是低收入家庭“一房难求”。房价过高已经将绝大部分刚性住房需求和相当部分改善性住房需求“拦”在门外,明显阻碍了楼市去库存化进程。据上海易居房地产研究院监测,今年4月末35个城市新建商品住宅库存总量环比增长2.6%,同比增长19.5%,创下了近5年历史新高。可见,只有房价适度回落,才能打破当前住房供求僵局,激发潜在需求入市。

同时,房价适度回落也有助于金融风险逐步释放。过去十多年我国社会资金向房地产行业过度聚集,已经形成巨大的潜在金融风险隐患。截至2014年一季度末,我国房地产贷款余额达15.42万亿元,占各项贷款的20.6%;全国房地产信托余额达1.15万亿元;两者合计16.57万亿元,这还不包括其他形式的房地产融资,以及相当规模以房地产为抵押的社会融资。最近一段时间,因销售不畅出现了若干房地产开发企业资金链条断裂乃至破产的情况,表明当前房地产金融风险存在进一步释放的可能性。而房价适度回落,可通过房地产金融产品收益率的调整,逐步改变资金流向,实现金融资源在各个产业之间的优化配置,以达到降低系统性和区域性金融风险的目的。

当前地方政府房地产政策选择应着重放在推动楼市去库存化上。在政策调整方面,地方政府要尽量避免出现市场误读或与政策调整预期方向反向操作。着力推动房地产开发企业加快去库存化进程,尽量减少行政层面干预,由市场供求关系决定房价走向。密切监测分析房地产市场形势,统筹建立应对地方楼市大幅调整的科学预案,极力避免楼市崩盘。

(经济参考报)